前回のブログ記事「注文住宅 設計打ち合わせ - 残課題あり」を書いた時には、設計士さんとの打ち合わせ後に日記がわりにブログを書き、家を建てて暮らしていく日々の変化を残そうと考えていました。ただ、注文住宅というのは検討することが非常に多く、あとで何故その決定をしたのか振り返りできると良いなと思うようになりました。
ということで、日記にはなりませんが、「注文住宅シリーズ」として過去も含めてまとめてみます。第1回目の今回は、2021年9月に土地を探していた時のことを書いてみます。（このブログを書いている2022年7月現在は、間取りなど設計検討中です）
─ 目次 ─
土地を決める - 土地と建物の順序
家を建てる場合には必ず土地が必要です。そして、住みたい街・駅が決まっていると、まずどこに住もうかと土地から考えてしまいがち。ですが、実は土地を選んでからハウスメーカーや工務店を探すのは、実はあまりよくないのです。このあたり、ネットで検索をすると色々出てくるのですが、要約すると、「先に土地を決めてしまうと建物側に制約がシワ寄せされてしまう」からなのですね。
良くも悪くも、土地は家の検討をする前に契約して買うことができてしまいます。そうすると、その後の家の検討で予算や建築上の制約が発生した時に、買った土地はどうしようもないので、建物側でなんとかするしかない。シワ寄せが建物のみに行ってしまうのです。
逆に家を先に検討した場合はどうでしょうか。建築を始める場合は土地がなければ設計できません。そのため、どうしても土地とセットで考えることになります。これが良いブレーキになって、予算や建てたい家に合った土地をトータルで考えることができます。それで先に土地という順番は良くないのですね。
で、ウチはどうかというと・・・
土地を先に契約しました(笑)
整備中の我が分譲地
土地の種類 - 建築条件付き土地
土地の契約を先にしたのは、家を検討し始めた時の知識不足から。それと私たちの家探しが、中古や建売の安価な戸建を郊外で通勤しやすい駅の近くで探し始めたのがスタートでしたので、その場合はハウスメーカは登場してきません。先にハウスメーカを決めた方が良いとか、そのような必要がそもそも無かったのです。
今思えば注文住宅を建てることになるとは夢にも思わず、当時の私たちはSUUMOと不動産屋さんしか見ていなかったです。そして、条件の良い中古物件が中々なかったり、あってもタッチの差で売れてしまったりと、3ヶ月ほど不動産屋さん巡りをしたのでした。そして不動産屋さんが紹介してくれた（残念ながら条件の合わない）土地に行った際に、その近くに条件の良い小さな分譲地があったのです。その分譲地の脇のボックスにパンフレットが入っていましたので持ち帰って確認してみました。いわゆる「建築条件付き土地」なのですが、追加費用を払えば指定の工務店だけでなく自由にハウスメーカを決めて家を建てられる、という分譲地でした。また建築条件の工務店で建売を建てる場合も、間取りや仕様はオプションで自由に変更できます、という売り方にも惹かれ、この土地に家を建てようと土地を先に決めてしまったのです。
「決めてしまった」と少しネガティブな言い方をしていますが、このブログを書いている今現在もこの土地で良かったと思っており、（実際に住むまではわかりませんが）、特に後悔はしていません。しかし後々勉強すると、こういう土地の買い方は失敗しやすいようで、私たちの場合は偶然会った土地がたまたま良かったということだったんだなと思っています。
土地の決め手 - ハザード・駅近・日照・閑静
土地や中古物件を探していた時のことを振り返ってみました。不動産屋さんへのメールを読み返すと、以下の４点をお願いしています。
- ハザードエリアから外れている
- 駅からの徒歩距離 (10分以内が望ましい、～15分程度)
- 南側に日照があること
- 静かな場所(線路、大通りからの距離)
少し当時を整理してみます。
1.ハザード外
これは今回の引っ越しを検討するきっかけになったものでしたので、必須条件でした。現在は(このブログを書いている今も)都内の戸建て賃貸に住んでいます。駅まで徒歩6分で小さい商店街もあり、なかなか良い所で10年以上住んでいるのですが、大きな懸念がありました。それがハザードです。
住んでいるのは多摩地域なのですが、多摩川の流域はハザードの危険エリアが多く、今住んでいるところも3m浸水のハザードに引っかかっています。そして悪いことに平屋の戸建て賃貸のため、本当に3mが来たら逃げ場がないな、と。
この街に越してきて20年以上、大きな台風が来ても実際に避難が必要になったことはないですが、近年の異常気象(?)をみると心配になります。ということで、ハザードが無い所を探そうと決めていたので、これは外せない条件でした。場合によっては浸水50cm以下のハザードなら良いかなと探していましたが、最終的に決めたのはハザード無しの土地になりました。
2.駅から徒歩圏内
これは日々の通勤のために外せない条件でした。コロナでテレワークが始まったのですが、私は完全テレワークではなく通勤日があるし、妻はテレワークできない仕事のため毎日都心まで電車通勤です。ということで、これを外してしまうと日々のストレスになることは間違いなく、優先度2位の条件に入れました。できれば駅徒歩10分程で、JRと私鉄の2路線が使える場所がベスト。そして、その条件にうまく合う土地が見つかりました。
3.南側の日照
これも今の賃貸からの改善です。今はウチの南東側に隣家があり、朝の太陽が当たりません。洗濯物を干したり野菜を育てたりはできているのですが、もうちょっと陽当たりが良ければなと思うところがありました。日射が入りにくいと冬は昼になっても寒いのです。ということで、最低でも今以上の日射を条件に家を探していました。今にして思うと、寒さの最大の原因は、築浅賃貸にも関わらず「断熱気密性能が最近の潮流に追い付いていない建築基準法ギリギリ」だったからでしたが。
前の1のハザードや2の駅近はエリア条件を決めて探せますので比較的絞りやすいです。しかしこの日照は土地ごとに変わってきますので、この条件に合うものを探すのが難しい。というか、物件はほとんどこの条件に合うかどうかで探していた記憶があります。SUUMOで良さそうな物件があったらGoogle Earthで探したり、車や自転車で現地にきてみたり。今思うと、家/土地探しに苦労しながらも面白い日々でした。そして先ほど書いた通り、不動産屋さんが紹介してくれた(条件の合わない)土地を見に来た時に、その近くで今の土地を見つけたのでした。立地から南(南東)側に家が建つことはなく、広く開けて朝陽を浴びられる土地に惚れたのでした。
4.静かな場所
自分でもメールを書いていて2番の駅近と相反しそうだなと思いつつ。でも閑静な場所でのんびり過ごしたいなと希望に入れたのでした。これも現地に行かないと中々わからないですが、都心ではなく郊外で探していたこと、それと3の条件を満たす場所はほぼ4も満たしていることが多く、条件としては合致しやすいものでした。
もし今の賃貸と同じ駅6分以内で探していたら条件に合う土地は激レアだと思いますので、今も閑静な土地探しを続けていたかもしれません。駅から10分の距離は妥当な条件だったと思います。
そのほか - 考えたこと
東京では家より土地が高いことがアタリマエで、郊外でも駅10分程度で探すと、土地の値段は家の2倍ほどになります（家の値段もピンキリですのでざっくりです）。私たちの土地もまさにそのエリアで、高い買い物ですからどうしても慎重になります。不動産を2021年9月に探し始めて土地を見つけたのが3ヵ月目だったので、東京オリンピックが終わって不動産の動向が変わるのではとか、「生産緑地の2022年問題」があるので来年はもっと土地が出てくるのではとか、住宅市場の動向も気になってしまう。人口動態を考えて長い目で見たら、15年後はもっと空き家が出てくるのが確定ですし。さすがに15年も今の賃貸に住めないが、もう少し粘ればさらに良い土地が見つかるのでは、となかなか決めきれない。
ただ、車などと違って土地は一品物。待っていると良いものは売れて無くなりもう買うことはできません。それと、どうせ家を買うならローンなども考えると早い方が良い。・・・こういう考えは、もしかしたら不動産・建築業界(あと銀行?)の誘導に乗せられてしまっているのかもしれませんが。 まぁ、本当に合わなかったら最悪は売ることもできますので、過剰に悩み過ぎないよう土地の購入を決めたのでした。いえ、業者の誘導とか穿った書き方をしていますが、ここまでお世話になった不動産屋さんには本当に感謝していますし、良い土地に会えたと思っています。
まだまだ先は長そうで今は家の着工すら始まっていませんが、私たちが気に入った土地。ここに良い住まいができるといいな。
家を建ててみるシリーズ②へ続く
家を建ててみるブログのシリーズ初回。
