2023年に新居へ引っ越してから1年が過ぎ、初めて税金の支払いになりました。住宅に関する税金は減額措置など少々複雑ですので、そのあたりを整理しながら備忘録にまとめてみます。
─ 目次 ─
はじめに
住宅に関する税金は大きく２つ、取得時に発生(翌年に1回だけ支払い)するものと、毎年発生(翌年以降から永年支払い)するものに分けられます。前者に不動産取得税がありますが、東京都では「太陽光発電」＋「東京ゼロエミの水準2以上」を満たすと税金が10割減免になりますので、我が家は支払いゼロ。ここは無事に東京ゼロエミ水準３に適合させたヤマト住建の設計士さんにホント感謝です。
ちなみに高性能な家にして東京ゼロエミに適合させると、上記の免税以外に初年度に補助金200万円以上が得られるほか、ランニングコストでも光熱費の低減や劣化抑制によるメンテコスト低減も図ることができますので、家に長く住むなら東京ゼロエミ準拠はコスパ良く超おススメです。
さて、上記状況ですので我が家のもっぱらの関心は、後者のこれから毎年発生する税金になります。
こちらは「固定資産税」と「都市計画税」があり、それぞれ「家屋」と「土地」に発生します。こちらも減税等ありますので、改めて整理しておきましょう。
ちなみに、今回の内容は、2023年3月に引き渡しを終えて2024年5月に初の支払いが発生するケースでして、減税などは家の購入タイミングにより条件が異なる場合がありますのでご注意ください。
※東京の家の税金に関する基本的な情報は、東京都主税局の以下ページにあります。
固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局
土地の税金
土地は、区域区分と路線価をベースに、土地の状況(地目、地積、形状等)から評価額が算定される、とあります。ここでのポイントは、評価額は実際の土地の購入価格ではないということです。
この評価額の具体的な算定方法は、納税通知書に添付されていた資料にこんな記載がありました：
平成6年度の評価替えから地価公示価格の7割程度で評価することとされました。
いわゆる「7割評価」というものらしいのですが、都市では今まで評価額が実価格から乖離しているケースが多く、その是正のようです。つまり、この見直しで評価額が実価格(の7割)に近づきます。ただ、都市部では急激な税負担増になる可能性がありますので、激変緩和措置というものがあったります。これは後述します。
さて、では税金がいくらになるかですが、評価額に税率をかけたものが本来の税額です。ただし、土地のサイズや目的に応じて評価額を割り引く特例率があり、これを加味したものが実際の税額になります。税率と特例率が固定資産税と都市計画税で異なるのが面倒ですね。
住宅用ですと「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」がありまして、サイズによる違いを簡単に説明すると、200㎡を超過した部分の税金が２倍になります。今どき東京で家を建てる方は200㎡以下が大半だと思いますので、「一般住宅」がむしろ一般的でないというおかしかことになっていますね。
さて、都市計画税に税率の記載がないのですが、これは市区町村ごとに異なり、最新(2023年6月の国交省資料)によると以下になります。（東京都のみ抽出）
※1 都市計画税の税率
元ネタ：都市計画税徴収市町村及び税率 - 国土交通省 2023/06/12
並べてみると結構違います。都市として成長中の街は開発に費用が掛かるため税率高めで、成熟した街が税率低め、という感じでしょうか？？(完全な憶測です)
で、我が市は残念ながら平均より高めゾーンでした。いずれ街が成熟したらお安くなってくれると助かりますね。かといって、街が成長しないのもツマラナイですが…。
ちなみに、「東京で唯一都市計画税が無いのが狛江市」という噂を聞いたことがあるのですが、2023年の国交省資料では平均的な税率に見えます。もしかしたら都市計画区域の指定が極端に少ないとか？ 今どき東京で駅周辺の住みやすい場所は、ほぼ都市計画区域だと思いますので、この噂の真相はよく分かりません。
さて、これで税金が決まると思いきや、最後に「負担調整措置」なるものがあります。前述の土地評価額変更の激変緩和措置の件です。簡単に言うと前年度より今年度の評価額が増える場合に、納税額に上限がかかります。
【不動産・建設経済局】令和6年度税制改正結果概要 -国土交通省
〇土地に係る固定資産税の負担調整措置及び条例減額制度
＜住宅用地＞
イ 負担水準が100％未満の場合 :前年度の課税標準額に「評価額の5％」を加算した額
我が家の納税通知書に前年度の課税標準額が記載されていたので計算したところ、今年の課税評価額が、ほぼ「前年*1.05」になっていることを確認しました。激変緩和措置による減額に喜ぶべきか、はたまた課税標準額が地価公示価格の7割に到達するまで来年以降も課税標準額が上がり続ける見込みにガクブルするべきかなのか。
ま、来年の事は置いといて、我が家の土地の税金は固定資産税と都市計画税を合わせて、
土地：6.2万円
でした。200㎡以下の小規模住宅用地なのに、東京は土地が高いなぁ。
ただ、もし住宅着工が遅れて2023年1月1日時点で更地だったら特例率が効きませんので、その場合は固定資産税:6倍＋都市計画税:3倍で、税金が約34万円！ 当時は着工予定が押し気味でヒヤヒヤでしたが、無事に2022年中に上棟できてホント良かった…。
家屋の税金
家屋の方は計算が多少シンプルで、家屋評価の価格に対して、先ほどの固定資産税率と都市計画税率を掛けた金額がそれぞれの税額になります。土地同様、家屋評価額は、実際の家の購入価格ではありません。
この家屋評価がなかなか謎でして、我が家は市に建築図面を渡したものの、現地での家屋調査を実施していないのです。コロナでソーシャルディスタンスなる流行語(?)が生まれたこともありますし、今どきは住人に会うことなく図面ですべて把握できるということでしょうか。
評価額は、その家のサイズ・スペック・設備の家を再建築した時の「再建築価格」から算定していると納税通知書に記載がありました。ということで、昨今のインフレ下では家屋の固定資産税も上昇する可能性があります。
ちなみに、納税通知書には参考値として、「木造住宅は建築資材の価格上昇で、同一仕様の家の再建築価格が3年前から11%増えた」と記載されていました。これはなかなかの隠れ増税っぷりですね。今まで家屋の税金は下がり調子と思っていましたが、上がるリスクも念頭に入れておく必要がありそうです。
そして、「再建築価格」に対し築年数による経年減点補正率をかけたものが「課税標準額」になります。スタートで8掛け、27年後に2割まで減り、そこからは一定になります。詳細は以下。
これは実際の劣化とは関係ないようで、築年数が増えても劣化しにくい家(劣化対策等級が高い長期優良住宅)は、実際の劣化以上に税金が減価補正されるためオトクですね。
さて、家屋の税金は上記の「再建築価格」×「経年減点補正率」×税率で求められるのですが、新築住宅は固定資産税に追加の減額措置があります。なんと、税金50%OFF！ (ただし都市計画税は減額対象外)
この減額措置も、長期優良住宅が有利になっており、通常新築後３年間のところが５年間50%OFFになります。やった。
ちなみに、減額は居住面積120㎡までが対象になりますので、税金の面からも小さな家が有利ですね。評価額の算定でも面積は大きな要素になりますので、コンパクトな家で無駄なく暮らせるいい塩梅の大きさの家にすると維持費が抑えられて良いなと改めて思いました。
で、我が家の家屋の税金は固定資産税と都市計画税を合わせて、
家屋：9.2万円
でした。
家と土地の合計で15.4万円。月々約1.3万円になり、ほぼ想定通りですね。
ちなみに、新築住宅の固定資産税50%OFF制度は、長期優良住宅ですと一般住宅より2年間長いですので、もし課税標準額がイーブンで続いたら7.7万円×2年 =15.4万円ほどオトクということになります。1年目の固定資産税+都市計画税がちょうど消えるレベルで、国の長期優良住宅の優遇っぷりに驚きです。
税金支払い - 楽天Payがオトク
固定資産税と都市計画税の支払いは年4回に分けて行われ、1回目が昨日5/31期限でした。もちろん、予定通り支払い済なのですが、支払方法でも少しお得になる方法があります。それが楽天Pay。
具体的には、楽天Payアプリで楽天カードから楽天キャッシュをチャージし、楽天キャッシュで税金の支払いをします。
楽天キャッシュで税金を支払うときには、通常の1%ポイント還元は付かない仕組みですが、その前段の「楽天カードから楽天キャッシュのチャージ」は常に楽天ポイントで0.5%還元されます。つまり税金支払いで合計0.5%分のポイントがつくということです。(これは自動車税などのほかコード決済対応の支払いも同じです)
我が家の場合は5月に自動車税39,500円の支払いがあり、今年の納税は家15.4万円 + 自動車3.9万円 = 19.3万円ですので、合計で約千円分のポイントが付く、ということですね。大きな額ではないですが手間はたいしてかかりません(むしろ税務署やコンビニに行くより楽です)ので、チリツモで貯めておきましょう。
そのほか減税
最後に税金に絡む住宅ローン控除の事も書いておきましょう。（参考：住宅ローン減税 - 国土交通省）
こちらは納税ではなく確定申告での還付になりますが、2023年に入居した場合は住宅ローン残高の0.7%を13年間に渡って所得税から控除されます。金額は以下の通りで、住宅の性能によって、減税される額が変わります。
ここでも長期優良住宅の優遇が強いですね。最大455万円の控除になります。
今年もまだ変動型の住宅ローン金利よりローン減税の方が利率が良いという逆転現象が続いていますので、現金一括払いより13年後に残高が5,000万円残るようにローンを組んだ方がお得という状況です。手元にキャッシュが残れば運用もできますし、現時点ではローンを使わない理由がないです。
我が家も住宅ローンを組んでおりまして、予定通り4月中旬に35万円(+ふるさと納税分)が還付されました。少なくとも、あと12年間は金利爆上げされないことを祈ることにしましょう。
お決まりのハッシュタグを書いて終わります。（ヤマト住建の公式アンバサダーになった経緯はコチラ）
#ヤマト住建公式アンバサダー
#yjオーナー
